Louer son logement entre particuliers : le guide du bailleur

Vérifier que le logement est décent

Un logement loué comme résidence principale doit être décent : surface habitable d'au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond (ou un volume de 20 m³), absence de risque pour la sécurité ou la santé, équipements de base (chauffage, eau chaude, cuisine, sanitaires), et désormais une performance énergétique minimale.

En France métropolitaine, le calendrier fixé par la loi Climat et résilience est le suivant :

• depuis le 1er janvier 2025 : logements classés G exclus ;
• au 1er janvier 2028 : logements classés F exclus ;
• au 1er janvier 2034 : logements classés E exclus.

Ces règles s'appliquent aux nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites. Depuis août 2022, le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté. Dans les départements d'outre-mer, le calendrier est décalé (G en 2028, F en 2031).

Fixer le loyer

Le loyer est en principe libre, sauf dans les zones tendues (communes d'agglomérations de plus de 50 000 habitants où la demande dépasse l'offre). Là, entre deux locataires, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l'ancien, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué). Un simulateur officiel sur service-public.fr indique si votre commune est concernée.

Certaines villes appliquent en plus un encadrement des loyers avec un loyer de référence majoré à ne pas dépasser : Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble, plusieurs communes de Plaine Commune et d'Est Ensemble, entre autres. Le bail doit alors mentionner le loyer de référence.

En cours de bail, le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, si le bail le prévoit, dans la limite de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee.

Pour évaluer la rentabilité de votre location, utilisez notre simulateur de rendement locatif.

Location vide ou meublée ?

• Location vide : bail de 3 ans minimum (bailleur personne physique), préavis du locataire de 3 mois (1 mois en zone tendue et dans certains cas), dépôt de garantie de 1 mois hors charges.
• Location meublée : bail d'1 an (9 mois pour un étudiant, non reconductible), préavis du locataire d'1 mois, dépôt de garantie de 2 mois maximum. Le logement doit comporter la liste minimale de meubles fixée par décret (literie, plaques, réfrigérateur avec freezer, vaisselle, luminaires…).

Trouver et sélectionner un locataire

Publiez une annonce précise : loyer charges comprises, montant des charges, dépôt de garantie, surface, classe DPE. Sur ZeroFeeHome, c'est gratuit et sans engagement.

Pour la sélection, la loi limite strictement les pièces que vous pouvez demander (identité, domicile, activité professionnelle, ressources) : le détail est dans notre guide dossier de location. Il est interdit d'exiger un relevé bancaire, une photo, une attestation de l'ancien bailleur si les quittances suffisent, ou de refuser un candidat pour un motif discriminatoire (origine, âge, situation familiale, état de santé…).

Signer le bail et remettre les clés

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   Rédiger le bail

   Utilisez le contrat type officiel (décret du 29 mai 2015), en deux exemplaires ou en version électronique.
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   Joindre les annexes

   Dossier de diagnostics, notice d'information, extraits du règlement de copropriété, et l'inventaire pour un meublé.
3. 3

   Réaliser l'état des lieux d'entrée

   Contradictoire, détaillé et signé par les deux parties. Voir notre guide.
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   Encaisser le dépôt de garantie

   Dans la limite légale, puis remettez les clés. Demandez l'attestation d'assurance habitation du locataire.

Déclarer vos revenus locatifs

Les loyers d'une location vide relèvent des revenus fonciers : régime micro-foncier (abattement de 30 %) si vous percevez moins de 15 000 € par an, sinon régime réel. Les loyers d'un meublé relèvent des BIC (statut LMNP) : micro-BIC ou régime réel, avec des règles qui ont été modifiées par la loi de finances 2025 (réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value). Depuis 2023, vous devez aussi déclarer chaque année l'occupation de vos biens sur impots.gouv.fr.