Dépôt de garantie : montant, restitution et litiges

Quel montant ?

Le dépôt de garantie (souvent appelé « caution », à tort) est une somme versée au bailleur à la signature du bail pour couvrir d'éventuels manquements du locataire. Son montant est plafonné par la loi :

• location vide : 1 mois de loyer hors charges ;
• location meublée : 2 mois de loyer hors charges ;
• bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

Il est versé au moment de la signature du bail, jamais avant, et ne produit pas d'intérêts. Il ne peut pas être révisé pendant le bail ni lors de son renouvellement. Si le loyer est payable d'avance par trimestre, aucun dépôt ne peut être exigé.

Les délais de restitution

Le délai commence à courir à la remise des clés par le locataire (en main propre ou par lettre recommandée) :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
• 2 mois s'il existe des différences justifiant des retenues.

Pensez à communiquer votre nouvelle adresse au bailleur lors de la remise des clés : c'est indispensable pour faire courir le délai et recevoir le remboursement.

En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'approbation des comptes annuels de l'immeuble, à condition de solder dans le mois qui suit.

Ce que le bailleur peut retenir

Le bailleur peut déduire, en les justifiant :

• les loyers et charges restant dus ;
• la régularisation des charges (sur la base du décompte réel) ;
• le coût des réparations locatives et des dégradations constatées en comparant les états des lieux, déduction faite de la vétusté ;
• éventuellement la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due par le locataire.

Les retenues doivent être prouvées par des devis, factures ou constats. Le bailleur n'est pas obligé de réaliser les travaux, mais le montant retenu doit correspondre au préjudice réel. Une retenue forfaitaire (« ménage : 200 € ») sans justificatif est contestable.

En cas de retard : la pénalité automatique

Si le dépôt n'est pas restitué dans les délais, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration s'applique de plein droit, sauf si le retard vient du fait que le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse. Par exemple, pour un loyer hors charges de 780 € et deux mois de retard, la pénalité est de 156 €.

Récupérer son dépôt en cas de blocage

1. Relance amiable par écrit, en rappelant les délais légaux (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) et la pénalité.
2. Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
3. Commission départementale de conciliation (CDC) : saisine gratuite, avis rendu après audition des deux parties.
4. Tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) : pour un montant inférieur à 5 000 €, une tentative de conciliation préalable est en principe obligatoire, et la procédure peut se faire sans avocat. L'injonction de payer est une voie simple et rapide si le montant n'est pas contesté.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il encaisser le dépôt de garantie ?

Oui, il en dispose librement pendant la durée du bail : rien ne l'oblige à le placer sur un compte bloqué. C'est pourquoi la loi encadre strictement les délais de restitution et prévoit une pénalité de retard.

Que se passe-t-il en cas de vente du logement pendant le bail ?

Le nouveau propriétaire devient responsable de la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail. La loi organise ce transfert, notamment au moment de l'acte de vente.

Le locataire peut-il demander à payer le dépôt en plusieurs fois ?

Rien ne l'interdit, mais le bailleur n'est pas obligé de l'accepter. Certaines aides, comme l'avance Loca-Pass d'Action Logement, financent sans intérêts le dépôt de garantie des jeunes et des salariés éligibles.

Comment fonctionne le dépôt en colocation ?

Avec un bail unique signé par tous les colocataires, le dépôt est en principe restitué à la fin du bail, quand tous sont partis : un colocataire qui quitte le logement avant les autres doit souvent s'arranger avec celui qui le remplace. Avec des baux individuels, chaque colocataire récupère son propre dépôt à son départ, dans les délais légaux.