Diagnostics immobiliers obligatoires : la liste complète

Le principe : informer avant de signer

Les diagnostics protègent l'acheteur ou le locataire en l'informant de l'état du logement. Ils sont réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à l'avant-contrat de vente ou au bail. Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié et assuré : vous pouvez vérifier sa certification dans l'annuaire officiel du ministère.

Le coût est à la charge du vendeur ou du bailleur. Comptez de 150 à 300 € pour un petit appartement et jusqu'à 600 € ou plus pour une maison, selon les diagnostics nécessaires. Faites établir plusieurs devis.

Les diagnostics et leur durée de validité

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Obligatoire pour toute vente et toute location, et affiché dès l'annonce. Validité : 10 ans. Les DPE réalisés entre 2013 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Tout savoir dans notre guide du DPE.

Audit énergétique

Pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G (depuis 2023) et E (depuis 2025). Il propose des scénarios de travaux chiffrés. Validité : 5 ans. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.

Électricité et gaz

Si l'installation a plus de 15 ans. Validité : 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location.

Plomb (CREP)

Logements construits avant le 1er janvier 1949. Validité : illimitée si absence de plomb ; sinon 1 an pour une vente et 6 ans pour une location.

Amiante

Biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Validité illimitée en l'absence d'amiante (pour les diagnostics réalisés depuis avril 2013).

Termites

Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Validité : 6 mois.

État des risques (ERP)

Risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, recul du trait de côte, et sinistres indemnisés. Validité : 6 mois. Depuis 2023, il doit être remis dès la première visite. Il se remplit gratuitement sur le site public Géorisques.

Assainissement non collectif

Pour une vente, si le logement n'est pas raccordé au tout-à-l'égout. Contrôle réalisé par le SPANC. Validité : 3 ans.

Bruit

Pour les biens situés dans une zone d'exposition au bruit d'un aérodrome. Validité liée au plan d'exposition en vigueur.

Mesurages

Vente en copropriété : surface loi Carrez. Location vide : surface habitable (loi Boutin). Pas de durée de validité tant que le bien n'est pas modifié.

Mérules

Information obligatoire dans les zones à risque délimitées par arrêté préfectoral.

Pour une location : ce qui est exigé

Le bailleur annexe au bail : le DPE, l'ERP, le CREP (avant 1949), les diagnostics électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), le diagnostic bruit si nécessaire, et doit tenir à disposition le dossier amiante des parties privatives (DAPP) en copropriété. La surface habitable figure dans le bail. Plus de détails dans notre guide Louer entre particuliers.

Que risque-t-on en cas d'oubli ?

Pour une vente, un diagnostic manquant ou périmé empêche le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné : en cas de découverte d'amiante, de termites ou d'une installation électrique dangereuse, l'acheteur pourra demander une baisse du prix ou l'annulation de la vente. Pour une location, le locataire peut demander une diminution de loyer ou des dommages-intérêts.

Questions fréquentes

Qui choisit et paie le diagnostiqueur ?

Le vendeur ou le bailleur, librement. Le diagnostiqueur doit être certifié, assuré et indépendant : il ne peut avoir aucun lien avec le vendeur ni avec une entreprise susceptible de réaliser les travaux recommandés.

Puis-je réaliser moi-même les diagnostics ?

Non, à l'exception de l'état des risques (ERP), que le propriétaire peut établir lui-même à partir du site Géorisques. Tous les autres doivent être réalisés par un professionnel certifié.

Les diagnostics d'une vente peuvent-ils servir pour une location ?

Oui, s'ils sont toujours en cours de validité selon les durées applicables à la location, qui sont souvent plus longues (6 ans pour l'électricité et le gaz au lieu de 3).

Que faire si un diagnostic révèle un problème ?

Rien ne vous oblige à faire les travaux avant de vendre, sauf danger grave. L'acheteur est informé et en tient compte dans son offre. Pour une location, la sécurité des occupants impose en revanche de traiter les risques graves (électricité dangereuse, plomb accessible).