Réussir l'état des lieux d'entrée et de sortie

Pourquoi c'est un moment clé

L'état des lieux décrit précisément le logement et ses équipements. À la sortie, on compare les deux documents : seules les dégradations apparues pendant la location, au-delà de l'usure normale, peuvent être retenues sur le dépôt de garantie. Un état des lieux vague (« bon état général ») ne protège personne : prenez le temps, comptez au moins une heure pour un deux-pièces.

La méthode, pièce par pièce

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   Utiliser un modèle complet

   Le contenu minimal est fixé par décret : date, adresse, identité des parties, relevés des compteurs, détail et destination des clés, description de chaque pièce et équipement.
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   Visiter dans le même ordre à l'entrée et à la sortie

   De la porte d'entrée vers le fond du logement, de haut en bas : plafond, murs, sols, menuiseries, équipements.
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   Décrire avec des mots précis

   « Rayure de 10 cm sur le parquet devant la fenêtre », « joint de douche noirci », « 2 trous de cheville au mur nord ». Évitez « usagé » ou « correct ».
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   Tester tous les équipements

   Robinets, chasse d'eau, prises, interrupteurs, volets, plaques, four, hotte, VMC, chaudière, détecteur de fumée.
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   Relever les compteurs

   Électricité, gaz, eau : notez les index et photographiez-les.
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   Photographier et signer

   Photos datées de chaque pièce, annexées ou partagées ; chaque partie conserve un exemplaire signé.

Après l'entrée : les 10 jours pour compléter

Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours suivant sa signature, s'il découvre un défaut non visible (prise qui ne fonctionne pas, fuite sous l'évier). Pour les éléments de chauffage, ce délai s'étend au premier mois de la période de chauffe. Faites la demande par écrit (e-mail ou lettre recommandée) avec photos. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

Usure normale ou dégradation ?

Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, mais pas de la vétusté, c'est-à-dire l'usure normale due au temps et à un usage normal :

• Vétusté (non imputable) : peinture ternie après 7 ans, moquette usée aux passages, joints jaunis, petits trous de fixation de cadres en nombre raisonnable.
• Dégradation (imputable) : brûlure sur un plan de travail, porte cassée, murs peints en couleur vive sans accord, taches importantes, équipement manquant.

Bailleur et locataire peuvent convenir d'une grille de vétusté annexée au bail, qui fixe la durée de vie de chaque élément et l'abattement annuel. C'est la meilleure façon d'éviter les discussions.

L'état des lieux de sortie

Pour le locataire, quelques jours avant :

• nettoyez soigneusement, y compris four, hotte, joints et vitres ;
• rebouchez les trous de chevilles, remplacez les ampoules grillées ;
• réalisez l'entretien courant à votre charge (détartrage, entretien chaudière annuel : gardez la facture) ;
• videz entièrement le logement, cave et parking compris.

Le jour J, comparez point par point avec l'état d'entrée. En cas de désaccord, notez-le sur le document avant de signer. Si aucun accord n'est possible, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice, frais partagés par moitié.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il facturer un état des lieux entre particuliers ?

Non. Quand l'état des lieux est réalisé à l'amiable par le bailleur et le locataire, il est gratuit. Seuls les professionnels mandatés peuvent facturer une part au locataire, dans la limite d'un plafond au mètre carré fixé par décret.

Peut-on faire l'état des lieux sur tablette ?

Oui. Le format électronique est admis, à condition que chaque partie reçoive un exemplaire et que le document comporte les mentions obligatoires. Vérifiez que les photos sont intégrées ou facilement accessibles.

Que faire si le locataire ne vient pas à l'état des lieux de sortie ?

Le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice, après avoir convoqué le locataire au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée. Les frais sont alors partagés par moitié.

Et pour une location meublée ?

En plus de l'état des lieux, un inventaire détaillé du mobilier est obligatoire, à l'entrée comme à la sortie. Il liste chaque meuble et équipement (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, luminaires…) avec son état. Prenez le temps de compter la vaisselle et de tester l'électroménager : ce sont les sources de litiges les plus fréquentes.