Constituer un dossier de location solide

Les pièces qu'un bailleur peut demander

Pour chaque candidat locataire, le bailleur peut demander une seule pièce par catégorie, au choix du candidat parmi la liste officielle :

• Identité : carte d'identité, passeport, permis de conduire ou titre de séjour, en cours de validité.
• Domicile actuel : trois dernières quittances de loyer ou attestation du précédent bailleur, attestation d'hébergement, ou dernier avis de taxe foncière si vous êtes propriétaire.
• Activité professionnelle : contrat de travail ou attestation de l'employeur, carte d'étudiant, extrait Kbis, carte professionnelle…
• Ressources (une ou plusieurs pièces) : dernier ou avant-dernier avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire, justificatif de bourse, attestation de droits aux allocations, bilans pour les indépendants, avis d'attribution d'une aide au logement…

Les mêmes catégories s'appliquent à votre garant, s'il y en a un. Le bailleur peut aussi vous demander de présenter l'original d'une pièce d'identité, mais pas de le conserver.

Les demandes interdites

Le décret énumère aussi ce qu'on ne peut jamais exiger de vous, notamment :

• photo d'identité (hors celle de la pièce d'identité) ;
• carte d'assuré social, copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
• attestation de bonne tenue de compte bancaire ou d'absence de crédit en cours ;
• autorisation de prélèvement automatique ;
• jugement de divorce (hors passage relatif aux ressources), contrat de mariage ou de PACS ;
• dossier médical, extrait de casier judiciaire ;
• chèque de réservation ou remise de sommes avant la signature du bail ;
• attestation du précédent bailleur si vous fournissez vos quittances.

Garant ou garantie gratuite ?

Beaucoup de bailleurs exigent un garant dont les revenus représentent environ trois fois le loyer. Si vous n'en avez pas, il existe une solution publique et gratuite :

• Visale (Action Logement) : caution gratuite pour les jeunes jusqu'à 30 ans inclus quelle que soit leur situation, et pour les salariés de plus de 30 ans sous conditions (embauche récente, mutation, revenus modestes…). La demande se fait en ligne sur visale.fr, avant la signature du bail.
• Garant physique : parent ou proche, qui signe un acte de cautionnement mentionnant le montant du loyer et sa durée.

Attention : en dehors des logements étudiants, un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution — sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Gagner du temps avec DossierFacile

DossierFacile est un service de l'État, gratuit, qui vérifie vos pièces et ajoute un filigrane pour éviter leur réutilisation frauduleuse. Vous obtenez un lien à partager avec chaque propriétaire : il voit un dossier complet et conforme, et vous n'envoyez plus vos documents à des inconnus. Sur ZeroFeeHome, vous pouvez coller ce lien directement dans votre message au propriétaire.

Nos conseils pour sortir du lot

• Soyez réactif : dans les villes tendues, les premiers dossiers complets sont souvent retenus. Préparez-le avant même de chercher.
• Rédigez un message court et personnel : qui vous êtes, votre situation, la date d'emménagement souhaitée, pourquoi ce logement.
• Présentez un dossier lisible : un seul PDF, pièces nommées et dans l'ordre, pages orientées.
• Filigranez vos documents (« Document destiné exclusivement à la location — date ») si vous n'utilisez pas DossierFacile. Le service public filigrane.beta.gouv.fr le fait gratuitement.
• Venez à la visite préparé : questions sur les charges, le chauffage, l'isolation, le DPE.

Avant de signer, relisez le bail et le montant du dépôt de garantie, et préparez votre état des lieux d'entrée.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il exiger des revenus égaux à trois fois le loyer ?

Aucune loi ne fixe ce ratio : c'est une pratique courante, qui sert à évaluer le risque. Le bailleur reste libre de son choix, à condition de ne pas discriminer. Un garant, la garantie Visale ou une épargne importante peuvent compenser des revenus plus modestes.

Puis-je refuser d'envoyer mon dossier avant la visite ?

Oui, et c'est même recommandé. Visitez d'abord, puis transmettez votre dossier si le logement vous convient. Un interlocuteur qui exige un dossier complet avant toute visite doit éveiller votre méfiance.

Un bailleur peut-il demander des frais de dossier ?

Entre particuliers, aucun frais de dossier ne peut être facturé au candidat. Seuls les professionnels peuvent facturer certains honoraires, plafonnés par la loi, et uniquement après la signature du bail.

Je suis indépendant ou en période d'essai : comment rassurer ?

Fournissez vos deux derniers bilans ou attestations comptables, un avis d'imposition, et si possible un garant ou un visa Visale. Un mot d'explication sur votre activité et sa stabilité aide beaucoup.