Réussir son premier achat immobilier, étape par étape

Définir un budget réaliste

Avant la première visite, le plus utile est de connaître votre budget. Il ne se résume pas au prix affiché : il faut y ajouter les frais d'acquisition (souvent appelés « frais de notaire »), qui représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf, les frais de garantie du prêt (caution ou hypothèque), les frais de dossier bancaire et, le cas échéant, le coût des travaux et du déménagement.

Côté financement, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demande aux banques de ne pas dépasser un taux d'effort de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, et une durée de 25 ans (27 ans possible dans le neuf ou avec de gros travaux, quand la livraison est différée). Une marge de dérogation existe, mais elle est réservée en priorité aux primo-accédants et aux résidences principales.

Notre simulateur de capacité d'emprunt vous donne un ordre de grandeur en quelques secondes. Gardez aussi un œil sur votre reste à vivre : une mensualité acceptée par la banque peut rester inconfortable si elle laisse trop peu pour le quotidien.

Les aides réservées aux primo-accédants

Plusieurs dispositifs peuvent alléger votre plan de financement :

• Prêt à taux zéro (PTZ) : sans intérêts, sous conditions de ressources, pour l'achat d'une résidence principale neuve ou ancienne avec travaux selon les zones. Les conditions évoluent chaque année avec la loi de finances : vérifiez-les sur service-public.fr.
• Prêt Action Logement pour les salariés d'entreprises privées de 10 salariés et plus.
• Prêts des collectivités : certaines villes et régions proposent des prêts bonifiés.
• Droits de mutation : depuis le 1er avril 2025, les primo-accédants achetant leur résidence principale sont exonérés de la hausse de 0,5 point votée par la plupart des départements.

L'ADIL de votre département (Agence départementale d'information sur le logement) propose des consultations gratuites et neutres pour faire le point sur ces aides et établir un plan de financement.

Chercher et visiter efficacement

Classez vos critères en deux colonnes : les indispensables (secteur, nombre de chambres, budget maximum) et les souhaitables (extérieur, étage, parking). Cela vous évitera de passer à côté d'un bien qui coche l'essentiel.

Pendant la visite, regardez au-delà de la décoration :

• état de la toiture, des fenêtres, du tableau électrique et de la chaudière ;
• traces d'humidité, fissures, odeurs de moisi ;
• exposition, bruit, vis-à-vis — revenez si possible à une autre heure ;
• en copropriété : état des parties communes, montant des charges, travaux votés ou à venir.

Demandez le DPE et le dossier de diagnostics dès la deuxième visite : un DPE F ou G annonce des factures élevées et, pour une maison, l'obligation d'un audit énergétique.

Faire une offre d'achat

L'offre se fait par écrit (e-mail ou lettre) : prix proposé, durée de validité (souvent 7 à 10 jours) et, si vous empruntez, mention de la condition suspensive d'obtention de prêt. Si le vendeur accepte une offre au prix affiché, la vente est en principe formée ; en dessous, il est libre de refuser ou de faire une contre-proposition.

Pour argumenter un prix inférieur, appuyez-vous sur des faits : prix des ventes récentes du quartier (base publique DVF), travaux à prévoir chiffrés, DPE. Notre guide Négocier le prix détaille la méthode.

Du compromis à la signature définitive

1. 1

   Signature de l'avant-contrat

   Compromis ou promesse de vente, idéalement chez le notaire. Voir notre guide Compromis de vente.
2. 2

   Délai de rétractation de 10 jours

   Il démarre le lendemain de la remise ou de la notification de l'acte. Vous pouvez renoncer sans motif ni pénalité.
3. 3

   Demande de prêt

   Déposez vos dossiers rapidement : le compromis fixe un délai (souvent 45 à 60 jours) pour obtenir l'offre de prêt.
4. 4

   Offre de prêt et délai de réflexion

   La banque vous adresse une offre que vous ne pouvez accepter qu'après un délai de 10 jours.
5. 5

   Acte authentique

   Signature chez le notaire, versement du prix et des frais, remise des clés. Vous êtes propriétaire.

Faites une dernière visite juste avant l'acte pour vérifier que le bien est dans l'état convenu et que les équipements prévus sont toujours là.

Assurance emprunteur : une économie souvent oubliée

Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais, à condition que les garanties soient équivalentes. Pour les prêts dont la part assurée est inférieure à 200 000 € par personne et qui se terminent avant vos 60 ans, il n'y a plus de questionnaire de santé. Comparer peut faire économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée du crédit.