Frais de notaire : combien prévoir en 2026 ?

Ce que contiennent les « frais de notaire »

L'expression est trompeuse : il s'agit en réalité de frais d'acquisition, payés par l'acheteur le jour de la signature de l'acte authentique. Ils se décomposent en trois blocs.

1. Les droits de mutation (DMTO), la plus grosse part

Ce sont des impôts collectés par le notaire pour le compte du département, de la commune et de l'État. Dans l'ancien, ils s'additionnent ainsi :

• taxe départementale : 5 % du prix dans la majorité des départements depuis 2025 (4,50 % dans une dizaine d'entre eux, 3,80 % dans l'Indre) ;
• taxe communale : 1,20 % ;
• frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % du montant de la taxe départementale.

Résultat : environ 6,32 % du prix dans un département à 5 %, 5,81 % à 4,50 % et 5,09 % à 3,80 %. Dans le neuf (vente en l'état futur d'achèvement ou premier achat dans les 5 ans), c'est la TVA qui est incluse dans le prix, et les droits tombent à environ 0,715 %.

2. Les émoluments du notaire

C'est la rémunération du notaire, fixée par un barème national dégressif (identique partout en France) auquel s'ajoute la TVA à 20 % :

• 3,870 % jusqu'à 6 500 € ;
• 1,596 % de 6 500 à 17 000 € ;
• 1,064 % de 17 000 à 60 000 € ;
• 0,799 % au-delà de 60 000 €.

Pour un bien à 250 000 €, cela représente environ 2 395 € HT, soit 2 874 € TTC. Le notaire peut accorder une remise de 20 % maximum sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 € : vous pouvez la demander, il n'est pas obligé de l'accepter.

3. Les débours et frais divers

Ce sont les sommes avancées par le notaire pour constituer le dossier (extraits cadastraux, état hypothécaire, documents d'urbanisme, syndic…), ses émoluments de formalités, et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix (minimum 15 €). Comptez en pratique 1 000 à 1 500 €.

Exemple chiffré : un appartement ancien à 250 000 €

Dans un département appliquant le taux de 5 % :

• droits de mutation : 250 000 × 6,32 % ≈ 15 800 € ;
• émoluments du notaire : ≈ 2 874 € TTC ;
• contribution de sécurité immobilière : 250 € ;
• débours et formalités : ≈ 1 200 €.

Total : environ 20 100 €, soit 8 % du prix. Le même achat par un primo-accédant (taux plafonné à 4,50 %) revient à environ 18 800 €. Faites votre propre calcul avec notre simulateur de frais de notaire, qui intègre le taux de chaque département.

La hausse de 2025 et l'exonération des primo-accédants

La loi de finances pour 2025 autorise les départements à porter leur taux de 4,50 % à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La grande majorité l'a fait.

Cette hausse ne s'applique pas aux primo-accédants : les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'achat et qui achètent pour y habiter. En couple, l'exonération s'apprécie pour chacun des acquéreurs, selon sa quote-part. Signalez votre situation au notaire dès l'avant-contrat : il vous demandera une attestation.

Comment réduire légalement la facture

• Déduire le mobilier : cuisine équipée amovible, électroménager, meubles… peuvent être vendus séparément, à un prix réaliste et justifiable (factures, photos). Ils ne supportent pas les droits de mutation. Une surévaluation peut être redressée par l'administration fiscale.
• Sortir les frais d'agence de l'assiette quand ils sont à la charge de l'acheteur — sans objet sur ZeroFeeHome puisqu'il n'y a aucune commission.
• Négocier la remise sur les émoluments pour les biens de plus de 100 000 €.
• Vérifier votre statut de primo-accédant pour bénéficier du taux réduit.

Le choix du notaire, en revanche, ne change pas le montant : le barème est le même partout, et le recours à deux notaires (un pour chaque partie) ne coûte pas plus cher, ils se partagent les émoluments.

Quand et comment payer ?

Les frais sont versés au notaire par virement avant ou le jour de la signature de l'acte authentique. Le notaire vous adresse un état des frais estimés quelques jours avant. Quelques mois plus tard, il établit un décompte définitif et vous rembourse le trop-perçu éventuel : conservez ce document, il sera utile en cas de revente pour calculer une éventuelle plus-value.