Compromis ou promesse de vente : tout comprendre avant de signer

Compromis ou promesse : quelle différence ?

Une fois l'offre acceptée, vendeur et acheteur signent un avant-contrat, qui fixe le prix, les conditions et la date limite de signature de l'acte définitif. Il en existe deux formes :

• Le compromis (promesse synallagmatique) : vendeur et acheteur s'engagent tous les deux. Si l'un se désiste hors des cas prévus, l'autre peut l'obliger à signer en justice ou réclamer des dommages-intérêts (souvent la clause pénale, autour de 10 % du prix).
• La promesse unilatérale : le vendeur s'engage à vendre au prix convenu pendant une durée donnée (souvent 2 à 3 mois). L'acheteur a une option : il verse une indemnité d'immobilisation (généralement 5 à 10 %), qu'il perd s'il renonce sans motif lié à une condition suspensive. La promesse doit être enregistrée auprès du service des impôts dans les 10 jours si elle est signée sous seing privé.

Entre particuliers, le compromis est le plus courant. Dans les deux cas, il est vivement recommandé de le faire rédiger par un notaire : il vérifie la situation juridique du bien (urbanisme, servitudes, hypothèques) avant que vous soyez engagés.

Ce que doit contenir l'avant-contrat

• l'identité des parties et la désignation précise du bien (adresse, lots, surface Carrez) ;
• le prix, la répartition éventuelle du mobilier, et le mode de financement ;
• les conditions suspensives ;
• le montant et les modalités du dépôt de garantie ou de l'indemnité d'immobilisation ;
• la date limite de signature de l'acte authentique et la date d'entrée en jouissance ;
• en annexe : le dossier de diagnostics et, en copropriété, les documents prévus par la loi ALUR (règlement, PV d'AG, fiche synthétique, état des charges et des impayés…).

Les conditions suspensives

Une condition suspensive est un événement dont dépend la vente. Si elle ne se réalise pas sans faute de l'acheteur, l'avant-contrat tombe et les sommes versées lui sont rendues.

• Obtention du prêt : obligatoire dès que l'acheteur finance l'achat par un crédit, sauf mention manuscrite par laquelle il y renonce. Le compromis précise le montant, la durée et le taux maximum, et un délai (au minimum 1 mois, souvent 45 à 60 jours). Indiquez des conditions réalistes : un taux trop bas rendrait la clause trompeuse.
• Absence de servitude ou de droit de préemption exercé par la commune.
• Obtention d'un permis de construire si vous projetez des travaux.
• Vente préalable d'un autre bien : possible, mais moins rassurante pour le vendeur.

Le délai de rétractation de 10 jours

L'acheteur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte, ou de sa remise en main propre par le notaire. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé au premier jour ouvrable suivant.

Pendant ce délai, l'acheteur peut renoncer sans donner de motif, par lettre recommandée ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes. Les sommes versées lui sont restituées dans les 21 jours. Le vendeur, lui, ne bénéficie d'aucun délai de rétractation.

Le déroulé jusqu'à l'acte authentique

1. 1

   Signature de l'avant-contrat

   Chez le notaire ou sous seing privé, avec toutes les annexes.
2. 2

   Versement du dépôt

   Généralement 5 à 10 % du prix, sur le compte séquestre du notaire. Si l'avant-contrat est signé entre particuliers sans professionnel, aucun versement n'est permis avant la fin du délai de rétractation.
3. 3

   Délai de rétractation

   10 jours pour l'acheteur.
4. 4

   Démarches de prêt et purge des droits

   Le notaire interroge la mairie (préemption, urbanisme) et réunit les pièces.
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   Signature de l'acte authentique

   Environ 3 mois après le compromis. L'acheteur règle le solde et les frais de notaire.

Questions fréquentes

Le vendeur peut-il se rétracter ?

Non. Une fois le compromis signé, le vendeur est engagé. S'il refuse de signer l'acte authentique, l'acheteur peut demander en justice l'exécution forcée de la vente ou des dommages-intérêts, en général la clause pénale.

Faut-il obligatoirement passer par un notaire pour le compromis ?

Non, un compromis sous seing privé entre particuliers est valable. Mais le notaire vérifie l'origine de propriété, l'urbanisme et les servitudes, et sécurise les fonds. Ses honoraires pour l'avant-contrat sont généralement inclus dans les frais de la vente.

Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt ?

Si l'acheteur a demandé un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis et qu'il présente les refus écrits dans le délai, la condition suspensive joue : la vente est annulée et le dépôt lui est intégralement remboursé.